Деньги за землю… или земля за деньги

Непростой расчет простой аренды земельных участков

Александр Ставицкий, Игорь Самуйлов

Так в чем проблема?

Реализация системы

Формируемые отчеты

Связь с муниципальной геоинформационной системой

Заключение

Как бы ни делились полномочия между федеральной властью, местными муниципалитетами и областными администрациями, общей головной болью любой власти всегда было и будет наполнение бюджета. Важно, во-первых, деньги скрупулезно собрать (а для этого надо точно знать, с кого и за что), а во-вторых, рассчитать поступления на ближайший период, чтобы оценить перспективы.

Одним из важнейших источников наполнения бюджетов всех уровней является сбор арендных платежей за земельные участки. Их платят все: и те, кто, получив землеотвод, что-то на нем построил (магазин, заправку), и те, кто по старинке выращивает на отведенной земле картошку-морковку, и те, кто просто арендует производственные или офисные помещения на долговременной основе.

«Тоже мне бином Ньютона, — повторите вы вслед за известным скептиком котом Бегемотом. — Умножаете площадь на тариф — и бегом в кассу!» И жестоко ошибетесь… Действительность оказывается настолько запутанной, что без высоких информационных технологий учесть все просто невозможно. Есть только два выхода: кропотливо выстроить систему учета со всеми тонкостями или… готовиться к валу судебных исков от возмущенных граждан.

Так в чем проблема?

А вот в чем. Любое юридическое или физическое лицо может выступить арендатором земельного участка, заключив договор аренды. При этом одно и то же лицо может быть арендатором нескольких разных участков или, наоборот, арендовать один участок в доле с партнерами-соседями. Плата за единицу площади, то есть пресловутый тариф, устанавливается законом, но при этом зависит от того, где расположен участок. В центре, в престижном месте, естественно, применяется повышающая ставка, зависящая от экономико-планировочной зоны (ЭПЗ) , где-то на выселках — понижающая. При этом внутри каждой ЭПЗ могут применяться несколько разных ставок, в зависимости от вида использования участка.

Дальше — больше. Если участок арендован под аптеку — применяется один вид коэффициента использования , если под казино — совсем другой.

Однако не будем забывать: мы имеем дело с живыми людьми. А они могут быть как обычными арендаторами, так и инвалидами, ветеранами, то есть льготируемыми категориями; соответствующий коэффициент категории арендатора обязателен при расчете.

Вы прикинули в уме структуру расчетной таблицы MS Excel и приготовились снисходительно улыбнуться? Рано, рано… Самое интересное только начинается.

Наносим завершающий удар, после которого тают последние надежды решить эту задачу на уровне простенькой базы. Все вышеперечисленные параметры не являются стационарными , то есть действуют только в тот или иной конкретный период времени. Они могут меняться совершенно неожиданно, «без объявления войны» (что они и делают!) с первого числа какого-нибудь месяца.

А расчет делается по договору (арендатору, участку…) в целом — и надо держать в уме и всё что было, и всё что есть.

На этом список тягот и невзгод при расчете арендной платы за землю не заканчивается. Есть особые ситуации — например изменения в порядке зонирования города, которые по закону могут производить местные органы власти. И участок может быть временно, месяца на три, переведен из центра на окраину с соответствующим понижением зонального коэффициента, а потом — обратно. Этакие летающие острова барона Мюнхгаузена, только всё происходит в реальности. (Скажем по секрету: все это совершенно законно можно сделать и задним числом — например в сентябре за январь.)

В зависимости от даты заключения договора и его условий каждый арендатор (участок, договор…) имеет свои контрольные точки оплаты (КТО). При прохождении этой черты без оплаты должна начисляться пеня. А ставка пени (приготовьтесь к худшему!) может быть стандартной, из справочника, а может — и индивидуальной, для конкретного договора — и при этом действовать только в течение части его срока, а затем меняться произвольное число раз!

Мы уже упоминали о льготных категориях населения. Но льгота может быть предоставлена не только как понижение тарифа (постоянное или временное), но и как отсрочка или рассрочка платежа с неначислением пени на период отсрочки/рассрочки. Тому могут быть вполне объективные причины.

Жизнь текуча и многообразна, и вот участок, который три года назад был взят в аренду спортивным обществом для строительства фитнес-центра, попадает в руки новому хозяину, который не имеет никаких льгот и к тому же, как выясняется, строит планы, самые далекие от спорта и здоровья. Или участок был взят под строительство заправки, а потом арендатор вдобавок построил на нем бар и гостиницу. Все эти коллизии с изменениями категории арендатора, полным или частичным изменением вида использования участка приходится учитывать — и зачастую задним числом…

В результате, если принять во внимание все перечисленные особенности (а без всестороннего их учета расчет просто теряет смысл), то расчет аренды по каждому участку (договору, арендатору…) представляет собой не калькуляцию по формуле, а сходящийся алгоритм с индивидуальными параметрами, результат которого актуален только в течение текущего дня и подлежит полному пересчету назавтра.

И наконец, для чего же все это нужно?

В первую очередь для того, чтобы в любой момент твердо знать, кто, за что и сколько должен заплатить.

Затем для того, чтобы знать, сколько и от кого будет собрано денег в любой будущий период времени.

Далее — нужно иметь возможность в любой момент выдать любой аналитический отчет (и по должникам, и по льготникам, и по собранным средствам, и по планируемым сборам), а также просчитать последствия введения любой льготы или, наоборот, любого ужесточения тарифной политики.

Подводя краткий итог рассмотрению этого запутанного клубка проблем, можно сформулировать основные требования к программному средству, предназначенному для расчета арендных платежей за земельные участки.

• Необходима многопользовательская система ввода и анализа данных по аренде, иначе невозможно справиться с валом разноречивой информации.

• Необходимо предусмотреть возможность использования всех параметров расчета — как в виде стандартных значений справочников, так и в виде индивидуально задаваемых значений. Для всех параметров расчета задаются также временные диапазоны их действия.

• Необходима гарантированная масштабируемость системы, то есть возможность неограниченного наращивания как количества пользователей, так и объемов хранимой информации.

• И что не менее важно — к пользователям системы не должно предъявляться никаких специальных требований по части уровня компьютерной подготовки, поэтому все многочисленные параметры настройки должны быть доступны через интуитивно понятный и дружественный интерфейс.

Важна и пространственная составляющая. При планировании использования земельных участков требуется возможность оценить степень близости участков к основным инженерным коммуникациям и транспортным магистралям, их взаимное пространственное местонахождение и положение относительно опорных городских объектов. Кроме того, прямое использование результатов геодезической съемки исключит «драки на меже» и снимет возможные споры из-за истинного размера арендуемого участка. Другими словами, важно иметь возможность увязать систему расчета арендных платежей с городской геоинформационной системой (ГИС).

Реализация системы

Далее приводится описание системы, которая создана калининградским отделением группы компаний Consistent Software, успешно внедрена и эксплуатируется на протяжении более двух лет в Комитете муниципального имущества г.Калининграда.

Выбор основы

Система функционирует в качестве приложения серверной СУБД Oracle Standard Edition. Структура разрабатываемых баз данных и принципы построения ПО позволяют использовать это приложение как на более дорогих и производительных версиях СУБД Oracle (Oracle Enterprise), так и на более простых ее реализациях (Oracle Personal).

Выбор в качестве базовой СУБД именно Oracle продиктован целым рядом соображений.

Во-первых, по понятным соображениям, необходима реализованная именно в этой СУБД высокая степень защищенности от несанкционированного доступа.

Во-вторых, организация учета арендных платежей не может быть реализована в одном учреждении. Есть система городского уровня, которая должна развиваться и эксплуатироваться в муниципалитете, а есть такие же системы районного уровня, место которых — в районных администрациях. Отсюда возникает необходимость реализовать распределенную систему и организовать репликацию данных между локальными хранилищами, а встроенные механизмы репликации Oracle позволяют решать эту задачу весьма эффективно.

В-третьих, современные тенденции развития муниципальных геоинформационных систем совершенно определенно указывают на Oracle как на основу их создания и развития: именно в этой СУБД наличествуют специальные механизмы хранения пространственных данных.

Структурная схема приложения

Основные функциональные возможности системы

Обобщенная структурная схема приложения изображена на рисунке.

При этом реализованы следующие возможности:

• каждый арендатор может иметь несколько договоров;

• каждый договор имеет несколько контрольных точек оплаты, которые первоначально формируются автоматически, в момент создания нового договора — с совершенно произвольной разбивкой в границах действия договора. КТО формируются до конца текущего года или до даты окончания договора, если его действие заканчивается раньше конца года. Пока договор не закрыт, КТО можно произвольно перемещать;

• при переходе в новый календарный год (закрытие старых лицевых счетов, открытие новых и перенос остатков) КТО формируются снова;

• каждая КТО имеет набор атрибутов расчета арендной платы (коэффициенты, размер участка и т.п.);

• при создании КТО для каждой из них определяется расчетная сумма выплат (исходя из условий договора), которая может быть изменена оператором;

• временное положение КТО (равно как и сумма выплат для каждой точки) может быть изменено оператором в любой момент;

• изменение параметров договора сводится к изменению его КТО и их параметров, которые можно произвольно добавлять, удалять и перемещать — за исключением нулевой (даты начала расчета выплат) и последней (даты окончания) точек, которые не подлежат удалению и могут только перемещаться (изменение даты). Например, пролонгация договора сводится к добавлению новой КТО за последней (либо к перемещению последней);

• если договор предусматривает выплаты за время, предшествующее дате начала расчета (нулевой КТО), то соответствующие сумма или суммы должны быть добавлены к расчетной сумме одной или нескольких КТО, которые при необходимости могут быть добавлены (например, погашение задолженности в течение 3 лет);

• если данным договором предоставляется отсрочка первой оплаты, то первая КТО сдвигается по времени, причем отсрочка может быть как полной, так и частичной.

Специальные возможности системы

Для каждого договора предусмотрена возможность ряда проверок, по результатам которых могут применяться штрафные санкции. Все штрафные платежи по возможности привязываются к соответствующей проверке, что позволяет хранить историю договора.

Важной функциональной возможностью разработанной и внедренной системы является наличие автономного модуля обновления данных, так называемого демона , который автоматически, в нерабочее время, производит перерасчет всех договоров на текущий или предстоящий день (в силу огромного количества перерабатываемой информации и сложности расчетов этот перерасчет даже на современных серверах может занимать до нескольких часов). Время и частота «пробуждения демона» устанавливаются системным администратором.

Интерфейс ПО позволяет легко производить экспресс-анализ по любому критерию просто путем перетаскивания произвольного количества заголовков полей СУБД в поле анализа (drag-and-drop-анализ).

Формируемые отчеты

В соответствии с производственными задачами заказчика в системе реализована автоматическая генерация следующих видов отчетов:

• акт сверки по договору за период — включает начальное, конечное сальдо и обороты по аренде, пене и штрафам;

• расчет по договору за период — аналогичен акту сверки, но предоставляет более детальную информацию;

• извещение — заполненный платежный документ, используемый для аренды (включая пени и штрафы);

• уведомление об оплате аренды для физических лиц (с разбивкой по срокам оплаты);

• отсрочки, предоставленные данному арендатору по данному договору аренды;

• недоимщики/переплатчики — баланс на заданную дату по аренде, пене и штрафам с возможной фильтрацией недоимщиков и переплатчиков;

• динамика заключения/закрытия договоров с возможной группировкой по районам и временным периодам;

• оплачено за период — суммы начисленной и уплаченной арендной платы за период с возможной группировкой по районам и формам собственности;

• отсрочки платежей для всех арендаторов с группировкой по видам отсрочек и временным периодам;

• акты сверки по всем договорам с возможностью группировки по районам, категориям арендаторов и формам собственности;

• акты проверок по всем арендаторам — формируются на основании факультативных данных, заносимых вручную. Имеется возможность группировки по районам, типам актов, датам проведения проверок, исполнителям, начисленным и/или доначисленным суммам (аренда, пеня, штрафы) и временным интервалам;

• закрытие договоров — договоры, срок действия которых истекает в указанном диапазоне дат. Возможен выбор данных как по дате окончания аренды (указывается в договоре аренды), так и по фактической дате окончания расчетов с бюджетом. Имеется возможность группировки по районам регистрации арендаторов и временным интервалам;

• льготы, предоставленные за период: суммы начисленной арендной платы и предоставленных льгот с возможностью группировки по видам льгот, районам, категориям и арендаторам;

• начисление арендной платы за период с возможной группировкой по категориям арендаторов, формам собственности, районам регистрации, экономико-планировочным зонам и видам использования земельных участков.

Система также включает встроенный инструмент генерации нестандартных отчетов с возможностью их экспорта в любой распространенный формат данных офисных приложений.

Связь с муниципальной геоинформационной системой

Выбор СУБД Oracle в качестве основы системы позволил легко увязывать данные по участку, договору или арендатору с пространственными данными, производить визуализацию нужного участка с помощью Autodesk MapGuide без какой-либо конвертации данных, а также включать фрагменты карт и планов в генерируемые системой отчетные документы.

Заключение

Создав и внедрив систему, мы никоим образом не претендуем на всеобъемлющее решение: слишком велико разнообразие особенностей в методах хранения и анализа данных в различных городах и регионах, слишком разнятся в них соответствующие элементы местного законодательства. Но разработка наиболее общей структуры данных и наличие огромного количества настраиваемых параметров придают уверенность, что система может быть в короткие сроки адаптирована для любого заказчика.

«САПР и графика» 8'2004