5 - 2011

Проектирование зданий: теория и практика

Надежда Бабкова

«Участие в долевом строительстве — это хорошая возможность справить новоселье в  комфортном жилье, сделать ремонт по своему усмотрению. Современная инфраструктура новостройки, технические решения коммунальных сетей, низкая, по сравнению со вторичным рынком, стоимость квадратного метра — вот далеко не все преимущества приобретения квартиры в новостройке…» Так начинается большинство статей, посвященных долевому строительству. Хочу поделиться с вами реальной историей одного из объектов недвижимости, строительство которого ведется с 2005 года. Расскажу о сложностях, возникающих при планировании и строительстве, которые привели к замедлению хода строительства, сдачи объекта в эксплуатацию, вложению дополнительных средств. Попытаюсь решить некоторые задачи при помощи программных средств, предлагаемых Группой компаний «Русский САПР» для архитектурно­строительной отрасли.

В 2005 году, в докризисные времена, компания­застройщик предложила вступить в долевое строительство дома по ул. Балаковской в  Самаре. В договоре на долевое строительство были оговорены сроки сдачи объекта, планировки квартир и отделка. В эксплуатацию, с учетом всех рисков, объект планировалось ввести в 2008 году. На рисунках можно увидеть то, что предлагал застройщик к 2008 году, и реальную картину строительства.

Вот что предлагал застройщик к 2008 году (а);

a

Вот что предлагал застройщик к 2008 году (а); b

Вот что предлагал застройщик к 2008 году (а); реальная картина на 2008 год — начало строительства 2-й секции из трех секций многоквартирного дома (б)

Далее рассматриваются основные ошибки, возникающие при строительстве, которых можно было избежать еще на стадии проектирования.

Первой и главной ошибкой стало то, что сроки сдачи объекта недвижимости были оценены неверно — завышены как минимум вдвое. Как уже упоминалось, объект планировали ввести в эксплуатацию в 2008 году. Тот факт, что он по сей день остается несданным, вызывает бесконечное недовольство и протесты обиженных дольщиков.

Ситуация на объекте строительства на данный момент:

Ситуация на объекте строительства на данный момент:

Ситуация на объекте строительства на данный момент: начало строительства 3-й секции многоквартирного дома

Реальная оценка сроков сдачи была возможна еще на стадии проектирования. Компания «Русский САПР» предлагает инструмент на платформе Revit от компании Autodesk. Информационная модель здания, созданная в Autodesk Revit Architecture, позволяет создавать графики строительных работ, которые определяют срок сдачи строительного объекта в эксплуатацию.

Исключение этой ошибки не вызвало бы недовольства и потери доверия дольщиков. Нам всем важна правдивая информация, которая не оставляет в дураках и не рушит планов.

После того как началось строительство 1­й секции 3­секционного многоквартирного дома, возникли проблемы на стройплощадке. Поскольку здание строится в непосредственной близости от реки  Самарки, наличие грунтовых вод неизбежно. Точечная застройка привела к откачке грунтовых вод. В этих условиях под строящимся объектом и под соседними домами происходит осадка грунтов, которая особенно опасна из­за своей неравномерности под фундаментом. В результате сдвижения грунтов отмостка дома осела на 0,12 м, в ней появились трещины до 0,02 м. Процесс деформации здания продолжается. Восстановление несущей способности грунтов возможно путем заполнения пустот твердеющими составами и формирования подземной опорной стены, что потребует дополнительных вложений. Причина в том, что объем грунтовых вод не был выявлен на стадии проектирования, это привело к увеличению сметных расходов на укрепление фундамента, а следовательно, к оттягиванию сроков сдачи дома. С целью исключения возможности возникновения таких ошибок, Группа компаний «Русский САПР» предлагает программный продукт для проектирования и расчета фундаментов и оснований — ФОК­ПК. Расчет в ФОК­ПК основывается на минимальной стоимости конструкции и учитывает просадочные грунты, грунтовые воды, многослойное основание. В результате мы получаем не только цифровые данные, но и чертежи плана фундаментов здания с раскладкой фундаментных балок.

Трещины в фундаменте, укрепление фундамента

Трещины в фундаменте, укрепление фундамента

Трещины в фундаменте, укрепление фундамента

После решений вопросов с основанием здания возникла проблема с площадью жилых помещений. Заявленная площадь квартир не соответствовала полученной. И вновь застройщик получил массу негативных замечаний от дольщиков. Данные постоянно корректировались, поскольку здание проектировалось и рассчитывалось в различных программах, и несвязность данных привела к потере информации. Для того чтобы правильно оценить площадь квартир на стадии проектирования объекта, необходимо применять единую информационную модель здания, позволяющую проектной документации всегда быть актуальной независимо от внесенных в модель изменений с учетом расчетов. В этом случае поможет использование платформ, позволяющих производить двунаправленную связь между архитектурной и аналитической моделями и осуществлять автоматическую корректировку архитектурной конструкторской модели в зависимости от результатов расчета. В качестве решения Группа компаний «Русский САПР» предлагает применение программы Revit Structure (программа для проектирования строительных конструкций) с расчетным модулем Robot Structural Analysis Professional (программа для расчета строительных конструкций любого размера и сложности), совместное применение которых обеспечивает двустороннюю связь проектировщиков и расчетчиков. Передача результатов расчетов в модель конструкций повышает скоординированность рабочей документации.

Клиенты и субподрядчики в этом случае получают реальную информацию об объекте и его параметрах. Доверие клиентов будет на вашей стороне, а следовательно, не придется оправдываться и краснеть за ложную информацию.

Планировка квартир реальная, ниже — предлагаемый план

Планировка квартир реальная, ниже — предлагаемый план

Планировка квартир реальная, ниже — предлагаемый план

Планировка квартир реальная, ниже — предлагаемый план на начальном этапе строительства

После решения проблем с планировками жилой площади возникла проблема с внутренними инженерными сетями, а точнее с системой водоотведения (канализация). Дело в том, что систему канализации сделали так, чтобы хоть как­то вместить ее в те рамки, которые предполагала уже возведенная конструкция многоэтажного здания. В результате чего подвал 1­й секции постоянно подтопляется сточными водами. Это произошло по причине несогласованности отдела проектировщиков и отдела инженеров, занимающихся внутренними инженерными сетями. Несогласованность привела к бесчисленным коллизиям и исправлению их непосредственно на стройплощадке. На монтаж было потрачено больше времени, чем планировалось. Во избежание такого рода проблем на стадии проектирования следует применять одну и ту же модель как в проектном отделе, так и в отделе инженеров по внутренним инженерным сетям. Программа Revit MEP (специализированное решение, предназначенное для проектирования инженерных систем зданий) позволяет использовать ту модель, которую разработали проектировщики с помощью Revit Architecture или Revit Structure. А функция проверки на коллизии позволяет исключить их как на стадии проектирования, так и на стадии возведения. При этом вероятность проектных ошибок сводится к минимуму. Сроки сдачи объекта и ошибки при монтаже будут сокращены, вследствие чего заказчик будет удовлетворен.

Внутренние инженерные сети

Внутренние инженерные сети

Внутренние инженерные сети

Внутренние инженерные сети

Внутренние инженерные сети

Расход материалов

Расход материалов

Затягивание сроков строительства закончилось тем, что наступил кризис, что привело к смене субподрядных организаций застройщика и изменению условий сдачи объекта. Теперь дольщикам предлагают доплатить за черновую отделку и стяжку пола. Во­первых, за время строительства выросла стоимость стройматериалов, а во­вторых, пришлось оплачивать растянутую на долгие месяцы работу строителей. Это произошло из­за того, что сметные работы по учету стройматериалов, необходимых для строительства объекта, были проведены неверно, да и сроки строительства повысили суммарную стоимость работ. Для того чтобы избежать подобных ошибок, при составлении смет нужно использовать ту же модель здания, что и на этапе архитектурно­строительного проектирования. В программе Revit Architecture предусмотрена возможность получения ведомости материалов в зависимости от отделки стен, которая будет автоматически обновляться при условии изменения отделки.  Это позволяет получить актуальные ведомости на затрату тех или иных материалов при строительстве.

Черновая отделка помещений

Черновая отделка помещений

Черновая отделка помещений

Анализ строительства и сложностей, возникающих на стройплощадке при возведении объекта, показал, что грамотный подход к поставленным задачам и решение их с помощью правильных средств позволяет сократить сроки возведения объекта, денежные и трудовые затраты и не потерять репутацию надежной компании.

Строительство объекта до сих пор не закончено, и кто знает, сколько еще проблем возникнет на стройплощадке при возведении данного объекта. Пожелаем дольщикам скорейшего вселения!

Коллектив специалистов ГК «Русский САПР» всегда готов тщательно проанализировать задачу и предложить правильное решение.

Работайте с нами, работайте с удовольствием! 

САПР и графика 5`2011