Проектирование зданий: теория и практика
«Участие в долевом строительстве — это хорошая возможность справить новоселье в комфортном жилье, сделать ремонт по своему усмотрению. Современная инфраструктура новостройки, технические решения коммунальных сетей, низкая, по сравнению со вторичным рынком, стоимость квадратного метра — вот далеко не все преимущества приобретения квартиры в новостройке…» Так начинается большинство статей, посвященных долевому строительству. Хочу поделиться с вами реальной историей одного из объектов недвижимости, строительство которого ведется с 2005 года. Расскажу о сложностях, возникающих при планировании и строительстве, которые привели к замедлению хода строительства, сдачи объекта в эксплуатацию, вложению дополнительных средств. Попытаюсь решить некоторые задачи при помощи программных средств, предлагаемых Группой компаний «Русский САПР» для архитектурностроительной отрасли.
В 2005 году, в докризисные времена, компаниязастройщик предложила вступить в долевое строительство дома по ул. Балаковской в Самаре. В договоре на долевое строительство были оговорены сроки сдачи объекта, планировки квартир и отделка. В эксплуатацию, с учетом всех рисков, объект планировалось ввести в 2008 году. На рисунках можно увидеть то, что предлагал застройщик к 2008 году, и реальную картину строительства.
a
b
Вот что предлагал застройщик к 2008 году (а); реальная картина на 2008 год — начало строительства 2-й секции из трех секций многоквартирного дома (б)
Далее рассматриваются основные ошибки, возникающие при строительстве, которых можно было избежать еще на стадии проектирования.
Первой и главной ошибкой стало то, что сроки сдачи объекта недвижимости были оценены неверно — завышены как минимум вдвое. Как уже упоминалось, объект планировали ввести в эксплуатацию в 2008 году. Тот факт, что он по сей день остается несданным, вызывает бесконечное недовольство и протесты обиженных дольщиков.
Ситуация на объекте строительства на данный момент: начало строительства 3-й секции многоквартирного дома
Реальная оценка сроков сдачи была возможна еще на стадии проектирования. Компания «Русский САПР» предлагает инструмент на платформе Revit от компании Autodesk. Информационная модель здания, созданная в Autodesk Revit Architecture, позволяет создавать графики строительных работ, которые определяют срок сдачи строительного объекта в эксплуатацию.
Исключение этой ошибки не вызвало бы недовольства и потери доверия дольщиков. Нам всем важна правдивая информация, которая не оставляет в дураках и не рушит планов.
После того как началось строительство 1й секции 3секционного многоквартирного дома, возникли проблемы на стройплощадке. Поскольку здание строится в непосредственной близости от реки Самарки, наличие грунтовых вод неизбежно. Точечная застройка привела к откачке грунтовых вод. В этих условиях под строящимся объектом и под соседними домами происходит осадка грунтов, которая особенно опасна изза своей неравномерности под фундаментом. В результате сдвижения грунтов отмостка дома осела на 0,12 м, в ней появились трещины до 0,02 м. Процесс деформации здания продолжается. Восстановление несущей способности грунтов возможно путем заполнения пустот твердеющими составами и формирования подземной опорной стены, что потребует дополнительных вложений. Причина в том, что объем грунтовых вод не был выявлен на стадии проектирования, это привело к увеличению сметных расходов на укрепление фундамента, а следовательно, к оттягиванию сроков сдачи дома. С целью исключения возможности возникновения таких ошибок, Группа компаний «Русский САПР» предлагает программный продукт для проектирования и расчета фундаментов и оснований — ФОКПК. Расчет в ФОКПК основывается на минимальной стоимости конструкции и учитывает просадочные грунты, грунтовые воды, многослойное основание. В результате мы получаем не только цифровые данные, но и чертежи плана фундаментов здания с раскладкой фундаментных балок.
Трещины в фундаменте, укрепление фундамента
После решений вопросов с основанием здания возникла проблема с площадью жилых помещений. Заявленная площадь квартир не соответствовала полученной. И вновь застройщик получил массу негативных замечаний от дольщиков. Данные постоянно корректировались, поскольку здание проектировалось и рассчитывалось в различных программах, и несвязность данных привела к потере информации. Для того чтобы правильно оценить площадь квартир на стадии проектирования объекта, необходимо применять единую информационную модель здания, позволяющую проектной документации всегда быть актуальной независимо от внесенных в модель изменений с учетом расчетов. В этом случае поможет использование платформ, позволяющих производить двунаправленную связь между архитектурной и аналитической моделями и осуществлять автоматическую корректировку архитектурной конструкторской модели в зависимости от результатов расчета. В качестве решения Группа компаний «Русский САПР» предлагает применение программы Revit Structure (программа для проектирования строительных конструкций) с расчетным модулем Robot Structural Analysis Professional (программа для расчета строительных конструкций любого размера и сложности), совместное применение которых обеспечивает двустороннюю связь проектировщиков и расчетчиков. Передача результатов расчетов в модель конструкций повышает скоординированность рабочей документации.
Клиенты и субподрядчики в этом случае получают реальную информацию об объекте и его параметрах. Доверие клиентов будет на вашей стороне, а следовательно, не придется оправдываться и краснеть за ложную информацию.
Планировка квартир реальная, ниже — предлагаемый план на начальном этапе строительства
После решения проблем с планировками жилой площади возникла проблема с внутренними инженерными сетями, а точнее с системой водоотведения (канализация). Дело в том, что систему канализации сделали так, чтобы хоть както вместить ее в те рамки, которые предполагала уже возведенная конструкция многоэтажного здания. В результате чего подвал 1й секции постоянно подтопляется сточными водами. Это произошло по причине несогласованности отдела проектировщиков и отдела инженеров, занимающихся внутренними инженерными сетями. Несогласованность привела к бесчисленным коллизиям и исправлению их непосредственно на стройплощадке. На монтаж было потрачено больше времени, чем планировалось. Во избежание такого рода проблем на стадии проектирования следует применять одну и ту же модель как в проектном отделе, так и в отделе инженеров по внутренним инженерным сетям. Программа Revit MEP (специализированное решение, предназначенное для проектирования инженерных систем зданий) позволяет использовать ту модель, которую разработали проектировщики с помощью Revit Architecture или Revit Structure. А функция проверки на коллизии позволяет исключить их как на стадии проектирования, так и на стадии возведения. При этом вероятность проектных ошибок сводится к минимуму. Сроки сдачи объекта и ошибки при монтаже будут сокращены, вследствие чего заказчик будет удовлетворен.
Внутренние инженерные сети
Расход материалов
Затягивание сроков строительства закончилось тем, что наступил кризис, что привело к смене субподрядных организаций застройщика и изменению условий сдачи объекта. Теперь дольщикам предлагают доплатить за черновую отделку и стяжку пола. Вопервых, за время строительства выросла стоимость стройматериалов, а вовторых, пришлось оплачивать растянутую на долгие месяцы работу строителей. Это произошло изза того, что сметные работы по учету стройматериалов, необходимых для строительства объекта, были проведены неверно, да и сроки строительства повысили суммарную стоимость работ. Для того чтобы избежать подобных ошибок, при составлении смет нужно использовать ту же модель здания, что и на этапе архитектурностроительного проектирования. В программе Revit Architecture предусмотрена возможность получения ведомости материалов в зависимости от отделки стен, которая будет автоматически обновляться при условии изменения отделки. Это позволяет получить актуальные ведомости на затрату тех или иных материалов при строительстве.
Черновая отделка помещений
Анализ строительства и сложностей, возникающих на стройплощадке при возведении объекта, показал, что грамотный подход к поставленным задачам и решение их с помощью правильных средств позволяет сократить сроки возведения объекта, денежные и трудовые затраты и не потерять репутацию надежной компании.
Строительство объекта до сих пор не закончено, и кто знает, сколько еще проблем возникнет на стройплощадке при возведении данного объекта. Пожелаем дольщикам скорейшего вселения!
Коллектив специалистов ГК «Русский САПР» всегда готов тщательно проанализировать задачу и предложить правильное решение.
Работайте с нами, работайте с удовольствием!
