«Расходы на обслуживание недвижимости являются основной статьей расходов фирмы, следующей за расходами на содержание персонала. И если с расходами на содержание персонала большинство предприятий научилось справляться, то для большинства профессиональное управление недвижимостью все еще остается невозделанным полем. Иначе говоря: отсутствие прозрачности такого ресурса, как расходы на недвижимость, препятствует полному использованию этого существенного резерва.

Такие проблемы, как расходы на отопление, использование помещений, планирование уборки и инвентаризация, не находятся в центре внимания управляющего предприятием. Однако экспертам известно, что внедрение информационных технологий способно снизить расходы в этой области до 30%.

Компания Nemetschek предлагает своим клиентам вступить в новую область бизнеса — управление недвижимостью, или же внедрить эту технологию в качестве пользователей зданий, чтобы радикально упорядочить структуру расходов на занимаемые площади. Воспользуйтесь нашей компетентностью как поставщика комплексных систем управления недвижимостью: мы предлагаем концепцию, анализ эффективности, тестирование производительности, оптимизацию процессов, получение и анализ основных данных, отладку в соответствии с требованиями заказчика, сопряжение с имеющимися системами и базами данных, обучение и инструктаж персонала. Мы начали все это делать не вчера — фирма располагает более чем десятилетним опытом.

Успешное внедрение систем Facility Management (Управление недвижимостью) требует смелости в инновационной политике и концентрации на самом существенном в рамках нисходящей стратегии. В этом вы могли бы опереться на компанию Nemetschek», — говорит профессор Георг Немечек.

Возрастающий оборот — снижающиеся абсолютные расходы?

Разумеется, вложения в информационные технологии стоят денег. Однако уже в кратчайшее время высвобождается колоссальный потенциал экономии. «Внедрение системы технического управления зданиями оправдало себя, например, с точки зрения Федерального строительного ведомства в Берлине», — пишет немецкая Wirtschaftswoche. 90 тыс. м² бывшей французской недвижимости оказались в руках экспертов. С помощью компьютерной системы управления эксплуатацией специалисты за считанные месяцы добились снижения расходов почти на 15%.

Цифры успеха

И это не единичный случай. Благодаря внедрению программной системы FM фирмы Nemetschek одно из дочерних предприятий всемирно известного немецкого концерна смогло на 35% сократить время, затрачиваемое на техническое обслуживание недвижимости и инфраструктуры. Вследствие этого удалось достичь долгосрочного сокращения издержек на 25-30%. Данный эффект ни в коей мере не лег бременем на оборот. Напротив, экономия была достигнута при одновременном возрастании оборота с 1,2 до 1,6 млрд. марок.

Мероприятия

Решающим условием успеха явилось то обстоятельство, что предприятие было готово подвергнуть анализу следующую за расходами на содержание персонала наибольшую статью расходов, а именно управление недвижимостью. Дело в том, что, несмотря на скрупулезный контроль над расходами на производстве и в управлении, лишь немногие предприниматели знают, сколько они могли бы сэкономить ежемесячно на отоплении, электроэнергии, обслуживании, текущем ремонте, уборке и охране своих зданий. Так, образцовое предприятие может снизить расходы путем организационного объединения всех участников управления недвижимостью в одном центре и создания командно-ориентированной организации со смешанными группами (слесари, сантехники, электрики). К сопутствующим мероприятиям относятся внедрение общей обработки данных для управления недвижимостью и создание документации по инвентаризации зданий. А также отказ от распределительного финансирования, внедрение ориентированного на исполнителя учета расходов, национальное и интернациональное тестирование и, наконец, перенесение ответственности на оперативный уровень. Благодаря ориентации на процесс его ход всегда отвечает текущим потребностям.

Международная ассоциация управления недвижимостью (IFMA) свидетельствует:

Благодаря управлению недвижимостью в зависимости от организационной структуры можно сэкономить до 30% прежних расходов.
В среднем на каждого сотрудника приходится 30 тыс. марок (данные по Западной Европе) на затраты, связанные с недвижимостью, и на внутренние расходы по ее обслуживанию.
Международные концерны благодаря внедрению управления недвижимостью уменьшили свою потребность в площадях на 40%.

Четыре главные тенденции в управлении недвижимостью

1. Интересы акционеров превыше всего

Последствия постепенного перехода Европы на новые нормы финансовой отчетности согласно IAS (International Accounting Standards) или GAAP (General Accepted Accounting Principles) предъявляют ко многим предприятиям большие требования. До сих пор недвижимость отражалась в балансе как «скрытый резерв», и только в виде балансовой стоимости. Если оперативные результаты не соответствовали истине, то эти скрытые резервы активировались. Таким образом, баланс обновлялся. Однако дискуссия о биржевой стоимости акций побуждает предприятия раскрыть свои карты. Инвесторы все настойчивее требуют более рентабельного использования резервов. То, что в США уже давно является стандартом, постепенно приходит и в европейскую экономику. Недавнее прошлое показало, что для многих покупателей фирм наибольший интерес представляло обладание недвижимостью, и в меньшей степени — основной бизнес.

2. Конец «теневым издержкам»

В то время как в основном бизнесе потенциал экономии у многих предприятий в основном исчерпан, недвижимость ведет, скорее, «теневой образ жизни». В прошлом экономии удавалось достичь чаще всего благодаря опыту отдельных сотрудников — без проведения стратегической оптимизации. Не в последнюю очередь это происходило из-за ошибок при выборе базы для сравнения. При этом расходы на капиталовложения составляют лишь около 15% от общих расходов на жизнеобеспечение здания. Остальное приходится на расходы по эксплуатации, на размер которых (почти до 70%) можно повлиять еще на стадии проектирования. Так, согласно исследованиям в рамках проводившегося тестирования недвижимости у обследованных предприятий с земельными участками и зданиями связаны в годовом исчислении от 25 до 50% основных балансовых средств и от 10 до 18% всех издержек из учитываемых прибылей и убытков.

3. Конец незнанию

Среди обследованных предприятий почти две трети не располагают информационной системой, которая содержала бы текущие данные о зданиях и земельных участках. Это значит: в большинстве случаев точные сведения о наличных площадях и их использовании неизвестны. Такая ситуация сохраняется, однако, лишь до определенного времени. Как показали ставшие достоянием гласности примеры, лишь при передаче фирмы в другие руки выясняется, что знание текущей рыночной стоимости производственного капитала, его оптимальное использование в течение всего срока жизни и проистекающие из этого расходы на эксплуатацию представляют собой стратегическую задачу управления. Тестирование в Corporate Real Estate & Facility Management кладет конец незнанию.

4. Экономить не за счет качества

Проще простого свести расходы к нулю, как говорится, отказавшись, например, от уборки офисов. В подобном случае с водой выплескивается и ребенок. Если оптимизация нацелена против сотрудников, то обычно убытки от потери производительности превышают выгоду от достигнутой экономии. Решающим, следовательно, является требование, чтобы экономия достигалась не за счет качества, — иначе говоря, должно быть найдено сбалансированное решение. В этой ситуации помощь могут оказать программные продукты фирмы Nemetschek по управлению недвижимостью, позволяющие моделировать изменения, вносимые различными факторами.

Мы устанавливаем стандарт: слагаемые вашего успеха

Каждое предприятие, каждое ведомство, каждая организация имеют свои потребности и собственную культуру. Поэтому успешное управление недвижимостью возможно только тогда, когда специфические запросы с мест и массивы данных структурируются в новое целое и становятся доступными для использования.

Накопление данных

Мы консультируем и поддерживаем вас при накоплении графических и текстовых данных:

выбор и определение потребности;
сортировка и проверка имеющейся информации;
установление содержательных связей;
конвертирование и/или новое накопление данных;
резервирование и концепции оптимального и непрерывного обслуживания данных;
заимствование данных из имеющейся информационной базы.

Получение числовых значений

Мы сравниваем подобное с подобным. Классификация проводится по типам данных, по отраслям, по типу зданий и регионам. По этим критериям мы создаем идентификационный ключ и с ним анонимно выходим на крупнейший европейский пул данных для тестирования. Таким образом, можно узнать, является ли приведенное значение большим или меньшим европейского эталонного значения. Так вы получаете точные сведения о слабых местах вашего объекта недвижимости или организационных процессов и можете их оптимизировать.

У вас есть шанс: повышение эффективности вашей деятельности

Повышение эффективности стратегической деятельности

Вы получаете поддержку в охране функций собственника и гарантии ответственности в сохранении реальной ценности. С пользой для себя вы оптимизируете ключевые значения и достигаете таким путем максимально возможной вновь создаваемой стоимости.
Вы имеете надежное финансовое планирование.
Вы поддерживаете проведение анализа на местах, общую концепцию, а также анализ потребностей с помощью всех необходимых данных.
Вы получаете базу данных и документацию о недвижимости (данные и информацию «just-in-time» — в нужное время), чтобы представить профессионально обоснованные рассуждения о целесообразности, например, передачи каких-то работ на субподряд.
Вы поддерживаете основной бизнес, спрямляя производственные процессы. Вы оптимизируете свою деятельность, больше действуете самостоятельно и меньше реагируете на внешние события. Затраты на недвижимость становятся прозрачнее. Вы обнаруживаете резервы экономии, проводите сравнительный анализ того, что имеется, с тем, что должно быть, и усиливаете контроль за эффективностью при увеличении отдачи от используемых площадей.
Вы задаете контрольные цифры руководству предприятия.
Вы осуществляете контроль над затратами при использовании недвижимости.

Повышение эффективности в оперативной деятельности

Вы оптимизируете использование площадей.
Вы повышаете гибкость и лучше приспосабливаетесь к изменениям основного бизнеса.
Вы своевременно обнаруживаете слабые места и избегаете ущерба, наносимого просрочками.
Вы снижаете эксплуатационные издержки.
Несмотря на минимальные эксплуатационные издержки, ваши производственные процессы протекают безупречно.
Вы соответствуете законодательным предписаниям и нормативным документам.
Вы эффективно используете ресурсы.
Вы закладываете основы для экономического баланса вашего предприятия.

Повышение эффективности коммерческих услуг

Вы оптимизируете время реагирования, улучшаете качество и увеличиваете конкурентоспособность.
Вы увеличиваете прибыли ваших клиентов и степень их удовлетворенности вашей деятельностью.
Вы делаете прозрачными отношения «клиент—поставщик».
Повышение эффективности коммерческого управления недвижимостью
Вы создаете систему взаимных расчетов, справедливую для исполнителей.
Вы получаете своевременный доступ ко всем существенным данным.
Вы упрощаете контроль.

Некоторые выполненные проекты

Переезд Правительства Германии

«В рамках объединенного федерально-земельного проекта и после всеобъемлющего тестирования систем, имевшихся на рынке в 1992 году, было принято решение поручить создание системы управления недвижимостью компании Nemetschek», — г-н Ханс-Герд Хазе, Главная финансовая дирекция, Берлин.

Как возникла система учета помещений и зданий Allfa

По поручению Федерального Министерства строительства берлинская служба OFD занималась подготовкой системы управления недвижимостью для внедрения в ФРГ единого управления строительством как на федеральном, так и на земельном уровнях. «После исчерпывающего изучения рынка и проведения различных тестов стало ясно, что подходящей системы на рынке нет», — заключил г-н Хазе, вспоминая недавнее прошлое. Поэтому в 1992 году мюнхенские специалисты в области программного обеспечения получили задание разработать систему управления недвижимостью на основе уже внедренной CAD-системы Allplan с учетом предварительно сформулированных технических условий и при обязательном согласовании в пределах ФРГ. Это послужило толчком к рождению системы учета помещений и зданий Allfa, а всего лишь несколько лет спустя высокая цель была достигнута. «Путем сопряжения CAD с текстовыми и числовыми данными из базы данных возникла система управления недвижимостью, которая соответствует высоким требованиям, выдвинутым Министерством строительства», — с удовлетворением подвел итог г-н Хазе.

Технический университет

«Чем меньше зданий строится заново, тем важнее становится управление недвижимостью, — Зигмар Гайзельбергер, руководитель строительной службы Технического университета, Мюнхен. — Программный пакет Facility Management приводит к рационализации не за счет сокращения персонала, а благодаря оптимальному использованию имеющихся ресурсов с помощью персонала».

О своей первой CAD-системе г-н Гайзельбергер вспоминает неохотно. Вторая попытка также не принесла желаемых результатов. И все же руководитель отдела CAD/IT строительной службы университета из Мюнхена обратился тогда в фирму Nemetschek с просьбой о предоставлении на время программы Allplan — для тестирования. Только тогда г-н Гайзельбергер остался доволен. CAD-систему сменила система по управлению недвижимостью. С тех пор повседневную жизнь университетской строительной службы невозможно представить без программных продуктов Nemetschek.

Германские железные дороги

«Компания Nemetschek подошла к нашим запросам очень чутко», — Томас Коль, Проектная группа FM/IT, Германские железные дороги, отдел грузоперевозок.

Внедрение системы AutoFM фирмы Nemetschek привело к вычленению областей деятельности, не имеющих оперативного характера. Пилотным объектом является новый Центр грузоперевозок Германских железных дорог в Майнце.

«Все протекало без каких-либо осложнений. Совсем не в соответствии с популярным у некоторых фирм принципом: «один звонок с вопросом — счет на 500 марок». К нашим пожеланиям по адаптации продукта отнеслись очень чутко», — положительно оценивает г-н Коль фазу внедрения, подчеркивая, что недостаточно иметь хороший продукт, решающими для успеха оказываются сервис и послепродажная поддержка. — Система в кратчайшее время помогает нам при переездах любого рода. Мы всегда готовы предоставить информацию о том, что касается назначения и использования площадей. Нам удалось избежать создания «кладбища данных».

На правах рекламы

«САПР и графика» 12'2001

система управления недвижимостью Ханс-Герд Хазе учет помещений и зданий CAD Бернхард Вернер Фридрихсхафен смета Вернер Коль расходы недвижимость ресурс управление затраты структура здание Георг Немечек

Allfa — эксплуатация недвижимости

Работаем с программным обеспечением фирмы Немечек

От мечты к практике